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RET睿意德:中国商业地产步入新一轮上升期

发布时间: 2014-04-22 19:04:39

来源: 楼盘网

分类: 楼盘导购

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  商用土地溢价走低 部分城市人均商业面积超警戒值

  RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年一季度中国商用土地指数显示,2012年下半年是商用土地成交高峰期,商用土地投资热情高涨,在2012年第四季度达到顶峰,中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点,到2014年第一季度,中国商用土地指数跌落到79.9,同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计,历经三到四年的建设周期之后,中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

  商用土地出现市场拐点的原因在于,二线城市逐步上升空置率和较低的租金回报。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。仅郑州在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。而伴随着大量的商用物业开发,部分城市人均商业面积已超过警戒值,巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下,各地政府商用土地的出让规模逐步收缩,至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。

  RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出:“一线城市作为中国经济的核心引擎,在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面,具备无可比拟的优势。二线城市则面临供应量激增后的调整,三线城市相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求,以及更为滞后的商业基础,优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。”

  未来三年全国甲级写字楼供应七成来自二线城市

  2014年第一季度全国商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展,但一线与二线城市租金走势分化,一线城市租金水平继续稳定上扬,空置率维持7%的低位,稳定的现金流收益也催生了大宗交易,基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心,成为国内最大单项物业收购案。

  与此相比,几乎所有的二线城市,正处于第二产业向第三产业过渡的阶段,这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内,全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%,租金长期低迷。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为:“就二、三线城市而言,在堪忧的环境中,针对性地考虑产品增值策略,打造所属城市的‘蓝筹’办公项目,或成为破局,并刷新市场最高租金的有效手段。”

  快时尚跑马圈地 连锁餐饮信心激增

  尽管受到季节性消费高峰回落的影响,中国零售商信心指数依然达到125.6,同比上涨12.7%。调查显示,来自快时尚及轻奢品牌的开店意愿依然强烈,根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示,优衣库目前在全国开店数量已达279家,仅2013年其开店数量82家。受相关政策的影响,奢侈品牌开店意愿持续下降。大众连锁餐饮则加速扩张,作为餐饮业的“价格杀手”的外婆家,目前旗下品牌在全国开店已达82家,2014年更计划开出45家分店。中国商业地产联盟秘书长王永平表示:“商业地产已经走过盲目扩张期,不仅奢侈品、轻奢、买手店、餐饮等业态逐渐分化,相同业态也进入新一轮的升级和转型,行业洗牌也为商业地产项目带来了全新机遇。”

  阿里入股银泰 O2O成大势所趋

  腾 讯携手华南城,阿里巴巴入股银泰,O2O在商业地产已成为热词。RET睿意德中国商业地产研究中心首次将中国O2O指数纳入中国商业地产指数体系。2014年一季度的中国O2O指数为316.7,同比上涨45%。尽管以服装为主的众多品牌的线上销售占比逐年走高,但实体店销售额并未下滑,反而呈现稳定增长态势。RET睿意德中国商业地产研究中心调研的品牌零售商显示,尽管户外休闲服饰的2013年线上销售额增幅达340%,但依然仅占整体销售额的10%。在RET睿意德针对品牌零售商的调研中,大多数零售商的线上销售占比都低于10%。这说明,尽管电商来势汹汹,但在零售商的业绩贡献比例中,实体店仍然占据大头。

  RET睿意德执行董事张家鹏指出:“电商和实体商业就好比空军和陆军,各有各的优势,但要想打赢一场战争必须协同作战,谁也没有办法完全替代谁。在如何做好O2O方面,我们认为垂直整合在未来将会是一大趋势,既有对商品种类的细分,也有对消费人群的细分。”

责任编辑: xiazezheng

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