58同城：契税营业税“双降”，目标去库存！

58同城：契税营业税“双降”，目标去库存！

2016年以来,中央主管部门接连出台楼市去库存执行手段,继春节前非限购城市下调房贷首付比例后，再出税收优惠政策。

根据国务院有关部署，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。二套房契税从之前的3%，按照不同的面积分别降为1%和2%；取消144平方米以上的“红线”限制，首套房超过144平方米的将少交1.5%的契税；满2年住房转让时，超过144平方米的可以减免营业税。

毫无疑问，去库存是此次新政颁布的最大动因。2016年已被认为是中国房地产的“去库存”元年。国家统计局数据显示，截至2015年12月底全国待售商品房住宅的面积高达4.5亿平方米，同比增长11.2%。

同时，对于中国宏观经济而言，当前经济缺乏动力,房地产依然是最重要的引擎。因此，中央稳步落实“化解房地产库存”，适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度,取消过时的限制性措施。2016年2月2日打响头炮，首付款比例降为25%，各地可向下浮动5个百分点。2月17日，上调公积金存款利率至1.5%。

不过，对于普通大众而言，2016年的首付与公积金调整这两项政策对于解决当前的实际困难效果有限，即使降低首付与调整公积金，但楼盘同质化严重、供需错配、需求动力不足、居民收入下滑等问题仍很难得到解决，最终表现还需市场验证。

58同城房产专家表示，与公积金与首付比例两项政策不同，契税的降低代表着实际的成本压缩与经济效应，带来的效果将会更明显。在一线城市，假设购买一套150平方米、总价150万元的首套房。按原先的契税3%执行，就是4.5万元；新政后只需要缴纳1.5%，也就是只要缴纳2.25万元，这样就省下2.25万元。

“近期一线城市部分高端项目可能会因为政策的出台而热销”，58同城房产专家表示，“预计新政会激发一线城市刚需产品涨价；重点二线城市在一定程度上可以受益，有利于去库存；然而对普通二三线城市去库存的作用却有限。”

整体看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的宽松政策。但整体政策的力度将不同,分城施策是未来政策放松的主要特点。降低优惠门槛是进一步刺激需求释放进而去库存的最佳政策。

对此，58同城房产专家预计，各地在密集发布去库存政策,两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。因此，二三线城市有购房需求的群体可以先观望，两会后入手购房或能获得更多优惠。

新老政策的差别体现在何处？赶集房产专家对此进行了详细解读。

首套房契税变化

首套房是指家庭未婚的是指个人、已婚的是指夫妻双方及未成年子女名下此前在本地无房，现在购买住房的。

老政策：对于购买首套房，90平方米及以下的，按照1%的税率征收契税；大于90平方米小于144平方米的按照1.5%的税率征收契税；而144平方米及以上的，按照3%征收契税。

新政策：购买首套房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

变化：可以看出，对于首套房的契税，主要变化的是144平方米及以上的房子，从原先的3%降低到1.5%。

二套房契税变化

二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，现在再次购房的。

老政策：购买二套房统一按照3%征收契税。

新政策：购买家庭第二套改善型住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

变化：二套房是此次新政的最大变化，以面积是否超过90平方米为界，契税分别比原先省了2%和1%。

营业税变化

老政策：对不足2年的住房对外销售的，原先也是全额征收营业税；而大于等于2年的住房对外销售时，原来只有小于144平方米住房免征营业税，大于等于144平方米的住房，需要缴纳房价差额的5.6%营业税。

新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5.6%营业税；个人将购买2年以上含2年的住房对外销售的，免征营业税。

变化：对于营业税的征收，不再看面积，而简单区分是否满2年。这对满2年且144平方米及以上的住房，可以省一大笔税费。

58同城和赶集房产专家提醒：此次新政特别提出，二套房契税优惠以及营业税优惠，均不适用于北上广深四地。同时，此次调整不涉及北京楼盘营业税税率的调整和个人所得税税率的调整。